不動産相続
不動産オーナーが抱える悩み
不動産の相続
「相続」はお金や不動産などの遺産が入るのと同時に支払わなければいけない相続税というものもあります。金額によっては差額で赤字になる場合もあります。そのため相続税とは具体的にどのような相続に対してかかる税金なのか、また金額に対していくらかかるのかを知る必要があります。そして正しい計算方法も知らなければいけません。このページでは不動産相続に関する情報についてお伝えいたします。
不動産を売却する際の税金について
不動産を売却する時には、通常とは別の税金がかかります。その一方で金額やケースによって特例などありますので、その点を理解した上で売却すると大きな差が出ます。またそのために私たちがご相談者様がご満足いただける相続ができるようサポートいたします。
不動産を売るとき
譲渡所得課税
個人が所有する土地や建物などを売却して出た譲渡益は、他の所得と分離して所得税・住民税・復興特別取得税の3つが課税されます。
不動産の所有期間と税率
譲渡する不動産の所有期間によって、譲渡所得に対する税率が異なります。
居住用財産
客観的に生活するために、ある程度継続して利用している住宅家屋と敷地を指します。税務上、各種の優遇処置が受けられます。
3,000万円控除
居住用財産（不動産）を譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例です。
居住用財産の買い替え特例
売却する家よりも高い金額の住宅に買替えして住み替える場合、元の家の譲渡益にかかる譲渡所得税を先送りする特例です。
売却損に対する居住用の特例
家の譲渡損失をその年の所得と合算する損益通算をして、それでも出る赤字の金額を翌年以降3年間の所得から差し引くことができる特例です。
不動産の相続の際の注意点
不動産とはご自身の住居用財産の他、賃貸物件をお持ちであれば、そちらも含まれます。そして賃貸の経営は長期の投資と考えて運営されている方も多いと思います。そして安定的な運営を考えるのであれば、当然長期の視点も大切になります。例えば何歳までは自分で経営して、その後は子供たちに継がせる、または売却するなど、計画を立てておいた方がご自身のライフスタイルを立てやすくなります。
また病気などの不意のリスクにも備える必要もあり、その点も万が一のことを考え、税理士と相談することをお勧めいたします。
不動産はもめやすい財産
不動産相続の一番の問題は分割や評価が難しいので、最も相続トラブルに発展しやすい点にあります。
まずもめる要因として、不動産には様々な評価のされ方があり一物五価などと言われたりします。評価額が定まらないので、不動産を相続する側・他の資産を貰う側には必ず不平等が生じます。
また、不動産を仲良く分けたいがために一つの不動産を共有で相続される方もいますが、そうなるとその不動産は一人の意思では処分すらできなくなります。例えば、「自宅に住み続けたい兄」と「自宅を出て家を借りている弟」とでは、明らかに平等ではないので自宅の顛末でもめたりします。
そしてそのような話を不動産をお持ちの方に話をさせて頂くと、返ってくる言葉のほとんどが『うちは仲が良いから・・、うちはもめる程財産がないから･･･（対策なんて必要ない）』です。
仲が良いことを否定するつもりはありませんが、仲が良い御家族でも相続をきっかけにバラバラになられるケースは少なくありません。
一般のご家庭の常識は、相続トラブルは家族構成がややこしい仲が悪い家の話・金持ちだけの話と思われていますので、相続対策への関心がとても低いです。
そしてその結果、最も相続トラブルになりやすい不動産を抱えているにもかかわらず、何も対策がされないまま相続を迎え、やっとの想いで購入した不動産が相続トラブルの火種を生んでしまう。
また相続で問題が発生しても、家庭裁判所まで持ち込まれることは少ないと考えられているかもしれませんが、実際に相続に関しての相談件数は、死亡者数を上回るペースで増えています。
本人が元気なうちに相続財産の洗い出しを行い、万が一が起こったときにも家族が困らない・もめない対策をしておかないと、不動産のために家族にとって一番大切な『家族の縁』を失ってしまいます。
不動産をお持ちで「どう分けたら良いのか分からない」などの不安がありましたら、蔵重税理士事務所にお任せください。
不動産オーナーの相続・相続税対策
不動産を取得すれば相続税対策になる？
金額によっては相続税を支払うために不動産を売却し、結果的に手元には何も残らないというケースがあり、資産が減少する場合もあります。特に土地の評価額は高くなる場合が多いため、事前にどのような対策が一番損をしないかの相続税対策が必要になります。また相続財産のほとんどが現預金の場合でも、不動産に換えることで節税効果を高めることができます。適切な相続税対策をしなかった不動産は、想像以上の金額を支払うことになり、こちらも相続人の間でトラブルの可能性があります。トラブルを回避するためにも、不動産投資による相続税対策や、不動産相続の際に使える節税方法をお伝えいたします。
不動産オーナーの相続税対策
土地や建物などの不動産は、相続税を計算する際に高額な課税財産になることが多いので、対策を何もしないと相続税が多くかかります。ただ不動産にもメリットがありますので、不動産に合わせた節税対策を知っておくことが必要です。不動産での相続税対策には不動産活用や投資、買い換えや特例贈与などがあるので、それぞれ特徴やメリットについてお伝えいたします。
不動産活用による相続税対策
所有不動産に収益性がなく、固定資産税や相続税の評価額が高い場合は土地活用をお勧めいたします。特に更地状態の土地や、住む人がいなくなった土地・家屋は固定資産税や都市計画税の負担が大きく、場所によっては相続税も高額になります。また市街化区域の農地も相続税評価額が高いため、農業承継者がいない場合は土地活用を検討してください。
アパート経営などの建物賃貸事業
アパートやマンションなどが建てられる広さがあれば建設することで、賃貸事業が相続税対策になります。自己資金や銀行からの借り入れも必要になりますが、基本的には毎月の家賃収入から返済をするような収支プランが設計されます。賃貸物件を建てた土地を「貸家建付地」といい、売却や転用がしづらくなる一方で、メリットとしては相続税評価額は20%減額されます。現金資産が多い場合も初期費用の投資によって相続財産を減額でき、銀行からの融資金で収益を上げるため、レバレッジ効果の高い土地活用が可能となります。
戸建て賃貸経営
アパート、マンションを建設する広さがなくても、30～40坪の土地であれば、戸建て賃貸経営も相続税対策として有効です。アパート経営と比較して、入居者がファミリー層であるため入居期間も比較的長いと想定でき、将来は入居者が購入する可能性もあります。また売却や転用のハードルも低くなっています。集合住宅の競合が激しい地域では有利で、ある程度の自己資金を用意するため、現預金が多い場合には始めやすいと思います。
不動産投資による相続税対策
預貯金などが主な相続財産の場合、不動産投資によって相続税を下げることも可能です。相続財産が現金5,000万円であれば相続税評価額も5,000万円ですが、土地や建物などの不動産には相続税評価額を下げる措置があり、上手く活用すれば相続税を0円にすることも可能です。
1棟物件への不動産投資
アパートやマンションなどの1棟収益物件を購入した場合、建物は固定資産税評価額で評価されるため、時価の60%の評価額になります。さらに賃貸物件には借主を保護する借家権が適用され、オーナーの権利に影響することから相続税評価額は30%減額されます。合わせて計算いたしますと、同じ1億円の価値でも相続時には「1億円×60%×70%」の4,200万円を差し引くため、5,800万円が相続税評価額となります。このように時価と評価額に大きな差の出る不動産投資は節税効果が高く、有効な相続税対策になります。ただ一棟物件の投資は金額が大きくなるため、慎重な検討が必要です。
ワンルームマンションへの不動産投資
ワンルームマンション（区分所有マンション）は上記二つに比べ、少ない自己資金で始められる投資です。基本的には1棟マンション投資と同じ節税効果ですが、200㎡以下の土地部分は貸付事業用宅地として50%の評価減が適用されます。また複数の部屋に投資している場合は相続財産として分けやすく、1棟マンションに比べて売却しやすいメリットもあります。ただワンルームマンションのような賃貸不動産には気を付けるべき点があります。それは相続発生日からさかのぼって3年以内に新たに賃貸不動産を購入した場合、その賃貸不動産には貸付用小規模宅地の特例を使えないことです。この点も忘れず検討してください。
贈与の特例での相続税対策
自宅建物とその敷地が主な相続財産であれば、贈与特例を利用して相続税対策ができます。また住宅の購入資金であれば一定額まで非課税贈与が可能で、親の名義で購入した住宅を贈与する方法もあるため、現金資産の多い方にも有効な節税方法になります。
リフォーム・修繕等などによる相続税対策
相続税を計算する上で、現預金は相続開始時点の残高そのままの金額が相続財産の評価額になり相続税を計算する上では現預金は一番不利な財産と言われています。
一方、建物であれば、建物の固定資産税評価額が相続税の計算の基となります。固定資産税評価額は、新築時には、建築価格の6～７割程度で評価され、建築後は経過と共にその評価額は下がっていきます。
つまり現預金を建物に変えるだけで、相続税の節税になると言うことです。
現預金が建物に変わるだけでも、評価額が下がり相続税の節税になりますが、簡易なリフォーム・修繕であれば建物の固定資産税評価額がリフォーム・修繕前と変わらない、使った費用分だけ節税できる可能性もあります。
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